Ley de Arrendamiento en España: principales aspectos

En el mes de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero este estuvo en vigor por menos de un mes al ser tumbado en el Congreso de Diputados en enero de 2019. Luego apareció un nuevo Real Decreto sobre el alquiler de viviendas que fue aprobado. Y es que los inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler que están en trámites de arrendamiento se deben de estar preguntando: ¿A la segunda irá la vencida?

Por nuestra parte centraremos este artículo en 6 de las que consideramos las principales novedades de este Real Decreto.

1. Duración del contrato de alquiler.

Al entrar en vigor el citado Real Decreto se modificó la Ley 29/1994, de fecha 24 de noviembre, sobre arrendamientos urbanos en relación a la duración del contrato de alquiler, se amplía de tres a cinco años.

Como venía siendo hasta ahora la duración del contrato puede ser pactada libremente entre las partes, cuando sea inferior a esos cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a esa duración mínima fijada ahora por los contratos de arrendamiento. Ese plazo de cinco años se aumenta a siete en los casos donde el arrendador de la vivienda sea persona jurídica.

En este sentido se trata de volver a los cinco años de duración (siempre que el arrendador sea persona natural) que ya se establecían antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de flexibilidad y fomento del mercado de alquiler de viviendas en el año 2013.

2. Prórroga del contrato de arrendamiento

Hasta la entrada en vigor de esta normativa se establecía que el contrato se prorrogaba automáticamente por un año (pasado los tres años que duraba anteriormente el contrato) si no se notificaba por ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) con seis meses de antelación la intención de finalizar el contrato de alquiler.

Ahora se recupera lo establecido en el Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre. Así con la llegada de la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos esos cinco años, o siente en el caso de que el arrendador fuera una persona jurídica, si ni arrendador ni arrendatario manifiestan a la otra parte la intención de no renovar el contrato, este se prorrogará necesariamente durante tres años más.

3. Fianza y garantías adicionales del contrato de alquiler

En relación a la fianza y garantías adicionales de los contratos de arrendamiento de vivienda, la normativa fija en dos mensualidades del alquiler la cuantía máxima que se puede pedir como garantía adicional a la fianza, la cual debe ser de un mes de renta.

4. Los gastos de gestión cuando el arrendador es persona jurídica

Uno de los cambios de este Real Decreto respecto al anterior aprobado en diciembre del pasado año tiene que ver con el pago de los gastos de formalización y gestión del contrato de alquiler. Con la anterior normativa, estos gastos corrían a cargo de los arrendadores que fueran persona jurídica, salvo pacto en contrario. Ahora dichos gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato de arrendamiento corren a cargo del arrendador, si es persona jurídica.

5. Preaviso de no renovación del contrato de alquiler

El plazo de preaviso de la no renovación del arrendamiento será de 4 meses para los propietarios y 2 meses para los inquilinos. Antes este plazo se fijaba en un mes.

6. Recuperación de la vivienda por parte del propietario

Este Real Decreto estipula que las causas de necesidad que alegue el propietario para recuperar la vivienda alquilada deberán constar en el contrato de arrendamiento. Especificando, llegado el momento, cuál de esas causas es la alegada para recuperar la vivienda.

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